La poursuite du paiement des loyers ne vaut pas (toujours) accord tacite de renouvellement du bail

Publié le : 14/10/2022 14 octobre oct. 10 2022

En matière de renouvellement de droit au bail commercial, arrivé à son échéance, le bailleur est en mesure d'être à l’initiative d’un congé avec offre de renouvellement. Le bail, sauf à ce que les parties soient d’accord, est reconduit sous les mêmes conditions que le bail précédent. 
Récemment, et de la même manière qu’elle avait par le passé considéré que le silence du bailleur à l’offre de renouvellement formulée par le locataire, ne valait pas automatiquement acceptation et renonciation à son droit de refus contre paiement d’une indemnité d’éviction (Cass. civ 3ème 19/09/2015 n°14-20.461), la Cour de cassation s’est prononcée concernant l’interprétation du silence du locataire. 


Le litige porté devant la Cour de cassation concernait le locataire d’un bail commercial portant sur des locaux à usage de maison de retraite, assigné par son bailleur en constatation du renouvellement, puisque quelques mois auparavant, le propriétaire avait signifié au locataire un congé avec offre de renouvellement, lequel s’était abstenu de répondre, tout en poursuivant pendant un temps le paiement des loyers. 

La Cour d’appel saisie des griefs reconnaît qu’en gardant le silence et en payant régulièrement les loyers, le locataire avait tacitement accepté l’offre de renouvellement de bail et les conditions financières qui en découlaient. Ainsi, elle condamne ce dernier au paiement des loyers dus jusqu’à l’échéance du bail reconduit. 
Par ailleurs, la juridiction de second degré reconnaît le caractère monovalent des locaux commerciaux, c’est-à-dire construits en vue d'une seule utilisation, de sorte que le bail avait été renouvelé tacitement pour une durée de neuf ans, sans possibilité de résiliation triennale. 

Sans suspens, la Cour de cassation est en désaccord cette solution. 

Au visa de l’article 1103 du Code civil, lequel dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites », la haute juridiction juge d’une part que le paiement du loyer du bail renouvelé après délivrance du congé, ne suffit pas à caractériser une acceptation tacite et non équivoque du locataire à ce renouvellement, bravant ainsi le célèbre adage : « le silence vaut acceptation ». 

D’autre part, en retenant le caractère monovalent du bail commercial, la Cour d’appel ne constate nullement le consentement du locataire à la clause dérogatoire lui interdisant toute faculté de résiliation triennale du bail. 


Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 7 septembre 2022 n°21-11.592
 

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